マイホームを建てたときは通常の流れとは逆の考えから始めたので、まずは住宅ローンのことから考えていきました。その後、自分にあった土地が見つかり家を建てていったわけですが、初めて家を建てる方だと予算を決めるのにも、家を建てるのに大体の相場くらいは知っておきたいですよね。実際にどれくらいの注文住宅を建てれば良いのか調査しました。仮にトータルの金額が4000万円、4500万円、5000万円とあったときにいったいどれくらいの割合で土地と建物に割り振ればいいのかわかりませんよね。建物も建て方で価格が相当変わります。安ければ1200万くらいからありますし、上にいけばきりがなくありますよね。

また例えば耐震性をどう考えるかとか、構造を木造にするのか、重量鉄骨、軽量鉄骨にするのか、コンクリート住宅にするのか、もしくはキッチンやバストイレのグレードはどうするか様々ありますよね。

一つ予算決めで基準にしてほしいことは、将来の売却価格はどれくらいなりそうか知ることで、判断基準が見えてきますので参考にしてみてください。例えば土地の金額が2000万円するところに1500万円の注文住宅か3500万円の注文住宅を購入するとでは将来どう変わっていきそうか解説します。おおよその月々の支払う額は2000万の土地が56,500円で、1500万の建物が月々42,350円とし、3500万の注文住宅の月々の支払が98,800円と仮に設定します。（これはそれぞれのローンの組み方などで変わります。ここでは35年ローンで設定しています）

まずこのとき、建物同士の月々支払う金額の差額は56,000円の差があります。このときに、経済的価値に56,000円以上の価値があると見越した場合には、3500万円の家を選んでもいいと思います。

土地と建物合わせて5500万円で毎月約16万円の支払いが発生した際に、余裕で払える人はいいと思います。やっぱり良い家に住みたい気持ちは分かりますし。また中には払えるけど、毎月ギリギリだねという方もいるでしょう。またきつくても夢のマイホームとことんこだわってきついけど夫婦で頑張るという人もいるかもしれないです。

金額は色々違えど、みなさん大体同じ境遇にはなると思います。そこで将来のことを考えたいのですが、仮に5500万円の土地と建物を全部ローンを組んで購入した場合、15年後はどれくらいのローンが残っているかというと3380万円の残債が残っていることになります。一方でもう一つの1500万円の建物と土地2000万円を合わせて3500万円で購入した住宅の15年後の残債は2140万円になります。その差は1240万円になります。

このとき15年経った家が仮に売りに出すときにどれくらいで売却できるかというのが問題になります。（一般的な考えでお伝えしていますので、すべてこの限りではないです）基本的には15年後の土地の売却価格は大きな問題が無いと仮定したときに、2000万円で売却が可能。それにプラスして築15年の建物がいったいいくらになるか考えますと、単純に経年変化で割るのではなく買う人側の目線で考える必要があります。

このとき3500万円で購入した家が3分の1の金額まで下がったときに約1200万円の建物代金プラス土地代金2000万円を合わせて3200万円で築15年の中古物件を購入しますかということです。おそらく購入する人は少ないでしょう。なぜなら安ければ1500円の新築に2000万円の土地を足した3500万円の物件があるならそっちを選択する人のほうが多い気がしませんか。おそらく築15年の3500万円の中古物件と3200万円の新築どちらを買いますと聞いたとき3200万円の新築の方が多いのなら、築15年の3500万円の物件は実質3500万円より価値が低いと考えることができます。

おそらく2500万～2800万円の間くらいが妥当な相場となるかと思います。また、方や安かった1500万円の物件が築15年経ったとき、土地の価格の2000万円は下がらないと仮定しているので、2500万円くらいになった場合、実は15年経ったときには差ほど1500万円の住宅と、3500万円の住宅の価値は変わらなくなるということがポイントです。また更に、1500万円で購入した物件の15年経過後の残債は2140万円なので残債分ペイ出来てしまうということになります。（いや、むしろちょっと利益が出るかもしれない）

また方や3500万のほうの物件は売却したところで、残債が残る可能性が出てしまいます。比較してみると3500万円の物件購入者はもしかしたら経済的は損をしてしまう可能性があるのですが、15年間快適で最高な家に住めていたのなら、まあいいかともなるかもしれませんけどね。

ちなみにこの二つの物件の差は、月々の支払いが15年で約1000万円の差が出ていますので、その分多く支払いをしているということも念頭に入れたうえで検討していかなければいけませんよね。

その15年間で経済に何が起こるのかわかりませんし、家庭の変化がどのように起きていくのかもわかりません。経済の波が悪い中で15年安泰に過ごすというのはなかなか簡単なことではありません。

あくまで高額な物件は自己満足的な考えにもなってしまいますので、経済的に余裕がある人であれば攻めた買い物をしてもいいのかもしれません。（うちはそんな金額出せません。。。）