住宅購入時の値引き交渉について

人生で最も高い買い物なので少しでも価格が下がってほしいなと思いますよね。友達が工務店だったので少しだけ値引き交渉をしました。まずは、具体的な予算の計画がはっきりと明確になっているかどうかが大事です。例えば、借り入れ希望が3500万円として、このローンの仮審査が通っているか否かは売主が一番重要視しているところになります。

契約ごとを早く済ませたりスムーズに済ませたりしているなど。つまり売主にとっても好条件（やりやすい相手、契約する意思が強い人）の場合は同じ人なので好条件を出してくれやすいというのが大枠にあります。（これも注文住宅ではあまり関係ないかもしれませんが）仮審査が通っている方が、通っていない人よりまずは優遇されるそうです。

実は値引きが出来る住宅メーカーはあまり良くない？

ですが一方では、実際住宅の適正価格というのはあるようで無いので最初から値引き想定した価格設定になっているという話もあります。真面目にやっている会社ほど値引き交渉は無いとも聞きます。（今思うと友人が下げれないところから無理やり価格を少し下げてくれたのか・・・。）

中にはあまりにもしつこく値引き交渉することで、会社は応じたものの質の悪い材料ばかり代替え案として出されてしまって本末転倒ということもあるかもしれません。相見積もりに関しても、各社統一されたフォーマットを使っていないのであまり意味がないというのが実情みたいですね。ですので、振り返ってみると有効的な価格交渉というのは存在しないかもしれませんね。

中古住宅や建売住宅は指値交渉などが出来るかもしれません。うちは適正価格で出していますから値段を一切下げませんと言って、一見真面目そうな会社のように思わせているけど、実はまだ値下げの余地があるような良くない会社につかまらないことと、間取りを相談した上で工夫してもらって無駄の無い家づくりをしてもらうことで建坪を減らす方が重要なのかもしれません。あとは住宅会社によって得意不得意分野があるはずなので、自分たちが理想としている家づくりにマッチした会社選びをする方が後々良い結果を生むと思います。高気密高断熱を得意としていない会社に、高気密高断熱な家を求めても（普段やっていない分）材料費などが高くなる可能性があり他を削らなければいけなかったり、結局当初より値段が上がったりする可能性もあるので、無駄に高くならないようにする為にも、値下げ交渉をする以前にこのあたりも注意しておきましょう。

住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがお得なの

これもどちらが正しいというのは難しいですよね。正解はないと思いますね。経済状況によって大きくことなりますから、結果論で1％を切る金利が長く続いていた時代に住宅を購入していれば良かったねとも思えるでしょうが、実際に数年先のことは誰にも分りません。変動金利が怖いということを言う人もいますが、今って昔と違って借り換えがしやすくなった時代だから、最初は変動金利にしておいて金利上昇が激しくなってきたらネットで変動金利一覧などで調べてみて一社ずつ相談してみるといいと思います。（借り替え条件などは都度調べてみてください）

昔と違って、金利の情報は調べやすいですし、借り換えもしやすい時代ですので、時代の流れによって対応していくのも必要かと思います。また所得が低い人は固定金利で、所得に余裕がある人は変動金利にした方が良いという人もいました。どちらもメリットとデメリットがあると思いますが、固定金利の方が比較的リスクは低いのではないかと思います。月々の支払いが固定されている方が、変動するより気にする必要はありませんので毎月の生活の計画はしやすいと思いますね。

フラット３５のデメリット

フラット３５にもいくつかのデメリットがあるのですが、大きいデメリットといえば、団信と決済時期が一般の銀行よりデメリットが高いといえます。まず団体信用生命保険（通称、団信）が一番大きいですね。いわゆる保険料です。これは何かというと返済している期間中に借りている人がお亡くなりになるなど万が一のことが起きた際に、生命保険料から住宅ローンに対し残債が支払われるという保険内容なのですが、一般の銀行の方はこの保険料というのは含まれていることがほとんどなのですが、フラット３５の場合は別で支払いをしなければならないということになります。借り入れ年数にもよりますが全部で200万から300万円ほどは別に払っていくことになります。これは毎年一回少しずつ支払わないといけません。

次に決済時期というのが、建売住宅や中古で購入する家などは最後の決済時、所有権を移転するときにローンの実行を起こせばよいのですが、土地を購入して新築を建てる場合にフラット３５のはほとんどのケースでそのまま使えないというデメリットが発生します。フラット３５とは家が完成したときじゃないと融資を実行しないという決まりがあるので、土地を決済するときや建物の請負契約時、上棟時などの支払い時はフラット35の融資が付かないのでやりにくさが出てきます。全く使えないわけではないのですがつなぎ融資をしていき、家が完成した時点でフラット３５に入れ替える作業をする必要があります。このつなぎ融資の手数料や金利分も余計にかかるということは理解しておきましょう。

ですので、フラット３５といえばお得、みたいなイメージがあるかもしれませんが、今の時代は一般の金融機関でも金利が安い、条件が良いところが出てきていますので、金利、手数料、保証料、決済時期、団信の5項目で他の金融機関にどのようなメリットデメリットがあるのか調べておいた方が良いです。今の時代フラット３５だけじゃなくなってきているので情報収集は確りしておいた方が良いということですね。